QUY ĐỊNH MỚI NHẤT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
KHI CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT
Ngày nay, hoạt động chuyển nhượng, mua bán bất động sản diễn ra ngày càng phổ biến, đòi hỏi các giao dịch cần phải được đảm bảo an toàn về mặt pháp lý một cách tốt nhất. Một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm là thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất được quy định như thế nào.
Hình 1. Quy định mới nhất về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng đất.
2. Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất.
3. Một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất.
Hiện nay, căn cứ pháp lý để tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất được quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC. Theo đó, tùy trong từng trường hợp sẽ có những mức thuế khác nhau, cụ thể như sau:
- Trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở)
- Nếu giá chuyển nhượng trong hợp đồng bằng hoặc cao hơn giá đất tại bảng giá đất:
- Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
- Lưu ý: Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định:
- Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x (Diện tích x Giá 01m2 theo bảng giá đất)
- Lưu ý: Giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
- Trường hợp 2: Chuyển nhượng nhà đất (gồm cả nhà và đất)
- Nếu giá chuyển nhượng bằng hoặc cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định:
- Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng
- Lưu ý: giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định:
- Tương tự như trường hợp trên, nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai, sau đó nhân (x) với 2%.
- Cần phải lưu ý rằng, nếu đất được chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ quyền sử dụng đất đó.
- Lúc này, để xác định tỷ lệ quyền sử dụng đất, các bên có thể sử dụng các loại tài liệu, chứng cứ hợp pháp sau đây: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... Nếu như không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
- Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất cũng là một nội dung vô cùng quan trọng. Theo đó, Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định như sau:
- Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
- Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Hình 2. Một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất
Không phải mọi trường hợp chuyển nhượng đất đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất, đó là:
- Trường hợp 1: Chuyển nhượng giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng,...
- Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng đất giữa những người sau đây sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân:
-
- Vợ với chồng;
- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
- Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
- Ông nội, bà nội với cháu nội;
- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
- Anh chị em ruột với nhau.
- Ngoài ra, trường hợp quyền sử dụng đất có được là do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
- Trường hợp 2: Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở sẽ được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
- Theo đó, việc xác định quyền quyền sử dụng đất ở sẽ được căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cần phải lưu ý một số trường hợp sau đây:
-
- Nếu chuyển nhượng đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
- Nếu vợ chồng có chung quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
- Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng
- Cá nhân phải có quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
- Thời điểm xác định quyền quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.
- Lưu ý: Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.
- Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ đất ở
- Theo đó, nếu cá nhân có quyền hoặc chung quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
➤ Tham khảo thêm bài viết:
➤ Hướng dẫn quyết toán thuế TNCN.
➤ Ba loại thuế phải nộp khi bán hàng online.
➤ Các trường hợp cấp chứng từ thuế thu nhập cá nhân.
➤ Vai trò của thuế thu nhập cá nhân.
- Trên đây là tư vấn của Luật Thịnh Trí về quy định mới nhất về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất. Hy vọng những thông tin này sẽ hữu ích cho quý khách hàng. Nếu bạn còn thắc mắc về các nội dung khác liên quan đến lĩnh vực thuế theo quy định pháp luật mới nhất, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
CÔNG TY LUẬT TNHH THỊNH TRÍ
Hotline: 1800 6365
Facebook: Luật Thịnh Trí
