MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Hình 1. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Ngày nay khi nhu cầu nhà ở tăng cao, hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra vô cùng phổ biến và sôi động. Thế nhưng, hình thức mua bán nhà này còn khá mới mẻ và tồn tại một số “nguy cơ” tiềm tàng. Chính vì vậy, để hạn chế thấp nhất rủi ro cũng như giúp việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhanh chóng và thuận lợi, các bên cần phải lưu ý những yêu cầu do pháp luật quy định.
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
2. Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được phép mua bán.
3. Một số lưu ý khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
3.1. Về yêu cầu đối với bên bán.
3.2. Về nghĩa vụ công khai thông tin.
3.3. Về nghĩa vụ thanh toán.
- Về cơ bản, có thể hiểu nhà ở hình thành trong tương lai là nhà đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Từ nhận định này, nhà ở hình thành trong tương lai có thể được phân thành hai loại sau:
- Thứ nhất, nhà ở đang trong quá trình xây dựng: Điều này có nghĩa là nhà ở đã có bản vẽ, thiết kế thi công, được cấp phép xây dựng bởi cơ quan có thẩm quyền và đang thi công xây dựng,...
- -Thứ hai, nhà ở đã xây dựng xong nhưng chưa được nghiệm thu để cấp phép đưa vào sử dụng.
- Căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở 2014 và Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để nhà ở hình thành trong tương lai được phép mua bán trên thị trường thì phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Thứ nhất, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Thứ hai, có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng;
- Thứ ba, có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Thứ tư, có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà (trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai);
- Thứ năm, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
- Thứ sáu, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có văn bản xác nhận về việc nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư đủ điều kiện được bán;
- Thứ bảy, ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng tiến độ.
- Có thể dễ dàng thấy rằng, các quy định về điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được phép mua bán tương đối cụ thể và chặt chẽ hơn so với nhà ở có sẵn. Do đó, chủ đầu tư cũng như bên mua cần lưu ý đáp ứng đầy đủ các yêu cầu trên để quá trình mua bán nhà ở theo hình thức này được diễn ra suôn sẻ. Đặc biệt, bên mua nhà cần phải chủ động tìm hiểu nhà ở dự định mua đã đáp ứng đủ các điều kiện này chưa tránh những thiệt hại đáng tiếc về sau.
- Không chỉ cần phải đáp ứng điều kiện về nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật hiện hành cũng có một số quy định rõ về chủ thể, nghĩa vụ công khai thông tin cũng như nghĩa vụ thanh toán khi mua bán đối tượng bất động sản đặc biệt này.
Hình 2. Lưu ý khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
- Trên thị trường bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai luôn là đối tượng được đánh giá là luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro khi mua bán. Vì lẽ đó mà pháp luật hiện hành chỉ cho phép bên bán là chủ đầu tư dự án bất động sản. Điều này có nghĩa là các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức không phải là chủ đầu tư dự án bất động sản sẽ không được thực hiện hình thức bán nhà này cho cá nhân, tổ chức khác mà chỉ có thể thông qua trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
- Điều cần phải lưu ý là bên mua cần chủ động đề nghị kiểm tra giấy tờ pháp lý của bên bán như: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thông báo bảo lãnh ngân hàng, giấy chứng nhận năng lực nhà thầu xây dựng...để đảm bảo chủ đầu tư đủ điều kiện thực hiện dự án mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
- Pháp luật hiện hành đã có những quy định nhằm tạo điều kiện, bảo vệ quyền lợi cho người mua một cách tốt nhất. Nổi cộm nhất phải kể đến quy định buộc chủ đầu tư phải công khai thông tin về nhà ở tại trang thông tin điện tử, trụ sở Ban Quản lý dự án hoặc tại sàn giao dịch bất động sản. Thông tin mà bên bán đưa ra phải đảm bảo đầy đủ theo quy định của pháp luật như loại bất động sản, vị trí bất động sản, thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản, giá bán bất động sản … Quy định này giúp cho bên mua nắm bắt thông tin một cách nhanh chóng và minh bạch hơn.
- Không chỉ thế, chủ đầu tư còn có trách nhiệm cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại công trình.
- Việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện nhiều lần. Cụ thể như sau:
- Lần đầu tiên: bên mua thanh toán không quá 30% giá trị Hợp đồng;
- Các lần tiếp theo: bên mua thanh toán theo từng đợt phù hợp với tiến độ xây dựng. Tuy nhiên, tổng số tiền thanh toán không quá 70% giá trị Hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.
- Lưu ý:
- Nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền bên mua phải thanh toán trong các lần tiếp theo không quá 50% giá trị Hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.
- Nếu bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) thì bên bán chỉ được thu tối đa 95% giá trị Hợp đồng; số tiền còn lại sẽ được thanh toán sau khi bên mua được cấp GCN.
- Tóm lại, song song với các ưu điểm nổi bật mà hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đem lại thì chủ đầu tư và khách hàng có thể phải đối mặt với một số rủi ro tiềm ẩn nhất định. Chính vì vậy, việc nắm bắt các quy định liên quan đến hình thức mua bán nhà này sẽ là nội dung quan trọng mà các bên cần đặc biệt lưu tâm.
➤ Tham khảo thêm bài viết:
➤ Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
➤ Những vấn đề liên quan khi xin cấp giấy chứng nhận chủ “quyền nhà đất”.
➤ Có được hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng?
➤ Giải quyết tranh chấp đất đai chưa có sổ đỏ như thế nào?
- Trên đây là tư vấn của Luật Thịnh Trí về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hy vọng những thông tin này sẽ hữu ích cho quý khách hàng. Nếu bạn còn thắc mắc về các vấn đề khác liên quan đến lĩnh vực dân sự, thương mại theo quy định pháp luật mới nhất, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
CÔNG TY LUẬT TNHH THỊNH TRÍ
Hotline: 1800 6365
Facebook: Luật Thịnh Trí
