LƯU Ý KHI XÁC LẬP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Lưu ý khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
2. Hình thức lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực.
4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
- Vì đất đai là nguồn tài nguyên có giá trị cao nên các giao dịch bất động sản giữa các chủ thể luôn phải có tính ràng buộc pháp lý tốt nhất. Nếu bạn đang có nhu cầu giao dịch đất đai nhưng thiếu kiến thức và kinh nghiệm trong việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không nên bỏ qua bài viết này!
Căn cứ theo quy định về hợp đồng quyền sử dụng đất tại Điều 500 Bộ luật dân sự 2015:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”
- Bạn có thể hiểu đơn giản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ là văn bản ghi nhận các thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng liên quan đến giao dịch đất đai. Nội dung thường bao gồm: giá cả chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên, thời hạn sang tên sổ đỏ…
- Nhắc tới việc mua bán tài sản, người ta sẽ nghĩ ngay đến quyền sở hữu tài sản của người bán. Nhưng trong hoạt động mua bán đất (theo cách gọi của người dân), đối tượng của hợp đồng khá đặc biệt vì đất đai là sở hữu toàn dân. Người sử dụng đất chỉ được phép nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu đất.
Hình thức lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, trừ trường hợp một trong các bên giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản.
- Hoạt động công chứng hợp đồng được tiến hành tại tổ chức hành nghề công chứng (phòng công chứng nhà nước/Văn phòng công chứng tư nhân) nơi có đất cần chuyển nhượng. Trường hợp chứng thực, sẽ thực hiện tại UBND cấp xã nơi có đất.
- Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực được xác định dựa trên thời điểm công chứng, chứng thực. Cụ thể như sau:
- Nếu tiến hành công chứng, hợp đồng sẽ có hiệu lực thi hành kể từ thời điểm công chứng viên ký tên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng trên hợp đồng (khoản 1 Điều 5 Luật công chứng 2014);
- Trường hợp chọn cách chứng thực, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng là khi người thực hiện chứng thực ký tên và đóng dấu của UBND cấp xã lên hợp đồng (Nghị định 23/2015/NĐ-CP).
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng khác với thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký biến động tại cơ quan đất đai và phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
- Cần phân biệt rõ ràng hai thời điểm này để xác định thời điểm phát sinh đầy đủ quyền và nghĩa vụ sau khi nhận chuyển nhượng đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng đất đai sẽ làm cơ sở để người nhận chuyển nhượng tiến hành thủ tục đăng ký biến động - sang tên sổ đỏ.
Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không chủ thể nào mong muốn giao dịch đất đai của mình bị vô hiệu. Để không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bản thân cũng như bảo đảm tình trạng pháp lý của hợp đồng, các bên cần lưu ý về các trường hợp vô hiệu như sau:
- Thứ nhất, hợp đồng bị vô hiệu do không đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng đất đai. Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện chuyển nhượng gồm:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
- Về nguyên tắc, nếu bên chuyển nhượng đất khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng mà không đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên thì đồng nghĩa với việc đối tượng hợp đồng không hợp pháp. Các bên sẽ không được phép chuyển nhượng và hợp đồng cũng bị vô hiệu.
- Thứ hai, hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ hình thức. Như đã trình bày ở mục 2 bài viết này, hợp đồng chuyển nhượng đất đai chỉ có hiệu lực khi tiến hành công chứng/ chứng thực. Nếu không đảm bảo hình thức, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu bất cứ lúc nào.
- Tuy nhiên, trong trường hợp một trong các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch chuyển nhượng thì lúc này khi xảy ra tranh chấp Tòa án vẫn có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng nếu các bên có yêu cầu được công nhận.
- Thứ ba, hợp đồng vô hiệu vì vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Bản chất hợp đồng chuyển nhượng đất đai cũng là hợp đồng dân sự và cần thỏa mãn điều kiện tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể bao gồm:
- Các bên khi giao kết hợp đồng tại thời điểm giao kết phải có đầy đủ năng lực pháp luật,
- Các bên tham gia giao kết hợp đồng phải xuất phát từ ý chí tự nguyện, không bị đe dọa, cưỡng ép hay ép buộc;
- Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Thứ tư, hợp đồng vô hiệu do giả tạo. Theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch chuyển nhượng được xác lập bởi một hợp đồng giả tạo nhằm che giấu mục đích hoặc giao dịch khác sẽ bị tuyên vô hiệu. Lúc này giao dịch khác đã bị che giấu sẽ có hiệu lực ràng buộc các bên.
- Việc giả tạo hợp đồng thường xác lập khi các bên đang muốn trốn tránh việc trả nợ, nghĩa vụ với bên thứ ba.
- Ví dụ: A giao kết với B một hợp đồng chuyển nhượng với giá trị 1 tỷ, nhưng trên thực tế là 5 tỷ. A không muốn kê khai 5 tỷ vì anh đang nợ Ngân hàng X một số tiền lớn và không muốn trả nợ. Hợp đồng giá trị 1 tỷ sẽ bị tuyên vô hiệu, hợp đồng giá trị 5 tỷ sẽ có hiệu lực và A bắt buộc phải thanh toán nợ cho ngân hàng X.
→ Tham khảo thêm:
➤ Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất hiện nay.
➤ Những vấn đề liên quan khi xin cấp giấy chứng nhận chủ “quyền nhà đất”.
➤ Có được hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng?
➤ Giải quyết tranh chấp đất đai chưa có sổ đỏ như thế nào?
- Trên đây là những thông tin trong việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn cần lưu ý. Nếu có điều gì còn thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua Hotline 1800 6365 để chuyên viên kịp thời tư vấn, giải quyết vấn đề pháp lý.
