KÝ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
NHƯNG CHƯA SANG TÊN SỔ ĐỎ CÓ BỊ PHẠT?
Hình 1. Luật Thịnh Trí - Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ có bị phạt?
- Việc ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng không tiến hành sang tên sổ đỏ hoặc chưa sang tên sổ đỏ vì một số lý do như tránh việc nộp thuế, không nắm rõ quy định pháp luật về thời hạn sang tên vẫn xảy ra thường xuyên. Trường hợp này người mua sẽ bị phạt như thế nào? Hãy cùng Luật Thịnh Trí tìm hiểu trong bài viết này.
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Quy định về hợp đồng chuyển nhượng và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng:
⮚ Quy định về hợp đồng chuyển nhượng.
⮚ Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
2. Hành vi không đăng ký biến động có thể bị phạt tới 20 triệu đồng:
⮚ Chuyển nhượng phải tiến hành đăng ký biến động đất đai.
⮚ Hình thức xử phạt và mức xử phạt.
⮚ Đối tượng bị xử phạt.
3. Một số rủi ro khi không sang tên sổ đỏ?
⮚ Thửa đất vẫn thuộc về người bán dù người mua đã trả đủ tiền.
⮚ Nếu không sang tên sổ đỏ thì sẽ không thể chuyển nhượng, sang tên cho người khác.
- Sang tên sổ đỏ là cách gọi thông thương của người dân dùng để chỉ việc đăng ký biến động khi chuyển nhượng hoặc cho tặng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Mua bán đất là cách gọi thông thường của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Để xác định việc ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng không sang tên sổ đỏ có bị phạt hay không phải dựa vào một số quy định pháp luật sau đây:
- Khi nào hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, thời gian pháp luật quy định phải tiến hành việc sang tên.
- Có Nghị định quy định xử phạt hành chính đối với hành vi không đăng ký sang tên sổ đỏ hay không?
⮚ Quy định về hợp đồng chuyển nhượng:
- Khi cá nhân, hộ gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau phải tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật, nội dung này quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, cụ thể:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
⮚ Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực:
- Căn cứ Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng, cụ thể như sau:
“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.”
- Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực kể từ ngày công chứng.
- Do đó, dù có sự kiện ký hợp đồng chuyển nhượng, tuy nhiên không phải khi nào hợp đồng chuyển nhượng cũng có hiệu lực mà hợp đồng chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi được công chứng hoặc chứng thực.
- Trong trường hợp hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng chỉ có hiệu lực khi Tòa án có thẩm quyền quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó, với điều kiện một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch đó và có yêu cầu Tòa án có thẩm quyền công nhận hiệu lực.
Hình 2. Luật Thịnh Trí - Hành vi không đăng ký biến động có thể bị phạt tới 20 triệu đồng.
⮚ Chuyển nhượng phải tiến hành đăng ký biến động đất đai:
- Căn cứ khoản 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013, quy định:
“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”
- Do đó, phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
⮚ Hình thức xử phạt và mức xử phạt:
- Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện đăng ký biến động đất thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
- Tại khu vực đô thị sẽ gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của khu vực cấp xã, thị trấn;
- Khu vực nông thôn là khu vực còn lại;
- Mức xử phạt nếu trên sẽ áp dụng đối với cá nhân, hộ gia định (mức xử phạt của tổ chức sẽ gấp đôi, nếu tổ chức tại khu vực đô thị mà vi phạm có thể xử lên tới 20 triệu đồng);
- Ngoài mức xử phạt nêu trên, nếu người có hành vi vi phạm có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai theo quy định pháp luật.
⮚ Đối tượng bị xử phạt:
- Căn cứ khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không đăng ký biến động đất thì người bị xử phạt sẽ là bên nhận chuyển nhượng (người mua đất, nhà).
⮚ Thửa đất vẫn thuộc về người bán dù người mua đã trả đủ tiền:
- Căn cứ khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
- Dựa theo quy định trên, khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
- Về mặt pháp lý khi không tiến hành đăng ký biến động đất dù một bên đã trả tiền cho bên kia nhưng người sử dụng đất vẫn không thay đổi. Nghĩa là, đã trả đủ tiền nhưng không có quyền sử dụng đất.
- Việc chuyển nhượng đất đai không đúng quy định pháp luật sẽ không tồn tại được quan hệ chuyển nhượng. Nếu không có giấy tờ biên nhận tiền, hợp đồng chuyển nhượng hoặc người làm chứng thì sẽ dễ xảy ra các tranh chấp như tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất,….
⮚ Nếu không sang tên sổ đỏ thì sẽ không thể chuyển nhượng, sang tên cho người khác:
- Căn cứ khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, quy định việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
- Khi không tiến hành sang tên sổ đỏ thì người nhận chuyển nhượng nếu có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng, hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thì sẽ không đủ điều kiện để thực hiện vì không phải là người sử dụng đất, không phải là người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bài viết trên đây, Luật Thịnh Trí đã trình bày về việc xử phạt hành chính đối với hành vi ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng không tiến hành sang tên đúng quy định pháp luật. Như vậy, quá thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng có hiệu lực nhưng không tiến hành đăng ký biến động đất sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, trừ trường hợp bất khả kháng.
→ Tham khảo thêm:
➤ Hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bồi thường.
➤ Những vấn đề liên quan khi xin cấp giấy chứng nhận chủ “quyền nhà đất”.
➤ Có được hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng?
➤ Giải quyết tranh chấp đất đai chưa có sổ đỏ như thế nào?
- Để biết thêm chi tiết về thủ tục đăng ký biến động đất đai, vui lòng liên hệ chúng tôi qua:
CÔNG TY LUẬT TNHH THỊNH TRÍ
Hotline: 1800 6365
