HAI BÊN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
MUA BÁN NHÀ CÓ BẮT BUỘC PHẢI CÔNG CHỨNG KHÔNG?
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Quy định về hợp đồng đặt cọc.
2. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở.
3. Thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở.
Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở là một trong những giao dịch có giá trị lớn. Do đó, để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở thì hai bên thường tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc. Hiện nay, đối với hợp đồng liên quan đến bất động sản bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Như vậy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở có bắt buộc phải công chứng không? Bài viết sau đây sẽ phân tích về nội dung này, giúp cho bạn đọc nắm được thông tin cần thiết.
Hợp đồng đặt cọc (ảnh minh họa)
- Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định đặt cọc là bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc về tài sản đặt cọc (như: tiền, vật có giá trị, đá quý, kim khí quý) để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong một khoảng thời gian nhất định.
- Do đó, khi hai bên muốn giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở mà có sự thỏa thuận về việc đặt cọc thì hai bên xác lập hợp đồng đặt cọc.
- Nội dung của hợp đồng đặt cọc bảo đảm các nội dung: Về đối tượng hợp đồng (thửa đất, nhà ở gắn liền với đất); giá cả, phương thức thanh toán; thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng; quyền, nghĩa vụ các bên; giải quyết tranh chấp; trách nhiệm vi phạm hợp đồng.
- Kể từ thời điểm hai bên giao kết hợp đồng đặt cọc là hợp đồng có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Theo đó, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận trong thời hạn hợp đồng có hiệu lực.
- Hợp đồng đặt cọc chấm dứt khi:
- Theo thỏa thuận các bên;
- Đã hoàn thành các nội dung hợp đồng;
- Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt;
- Đối tượng hợp đồng là quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở không còn nữa;
- Cá nhân thực hiện hợp đồng chết, pháp nhân thực hiện hợp đồng không tồn tại;
- Do thay đổi hoàn cảnh theo quy định pháp luật.
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở (ảnh minh họa)
- Khi giao kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
- Trường hợp giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở thì tài sản đã đặt cọc theo hợp đồng đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
- Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
- Ngày 19/3/2021 Chính phủ ban hành Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong đó quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc như sau:
(1) Quyền, nghĩa vụ bên đặt cọc:
- Đối với tài sản đặt cọc thì bên đặt cọc có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc thực hiện các nghĩa vụ như bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc để tài sản đặt cọc không bị giảm sút giá trị hoặc không bị mất giá. Bên cạnh đó, bên nhận đặt cọc ngừng xác lập giao dịch dân sự liên quan đến tài sản đặt cọc hoặc ngừng khai thác, sử dụng đến tài sản đặt cọc.
-Các khoản chi phí hợp lý (ví dụ như là mà khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng) thì bên nhận đặt cọc bỏ ra để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc thì bên đặt cọc phải thanh toán lại cho bên nhận đặt cọc.
-Bảo đảm cho bên nhận đặt cọc sở hữu tài sản đặt cọc bằng việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
- Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;
- Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật có liên quan.
(2) Quyền, nghĩa vụ bên nhận đặt cọc:
- Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;
- Trường hợp bên đặt cọc không đồng ý việc xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc thì bên nhận đặt cọc không được thực hiện các nội dung này;
- Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;
- Bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng thì bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc;
- Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật có liên quan.
- Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 không có quy định về việc hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, trong trường hợp các bên có yêu cầu được công chứng hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở thì các bên chuẩn bị hồ sơ nộp cho văn phòng công chứng.
- Hồ sơ bao gồm: Phiếu yêu cầu công chứng; Dự thảo hợp đồng đặt cọc; Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng liên quan đến tài sản; các giấy tờ khác có liên quan.
- Công chứng viên kiểm tra hồ sơ; hướng dẫn người yêu cầu công chứng các thủ tục công chứng theo quy định pháp luật; giải thích quyền và nghĩa vụ của người yêu cầu công chứng; kiểm tra nội dung hợp đồng.
- Sau khi Công chứng viên thực hiện các thủ tục theo quy định thì người yêu cầu công chứng đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc Công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp đồng ý toàn bộ nội dung dự thảo thì người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định để đối chiếu. Sau khi đối chiếu giấy tờ hợp lý thì Công chứng viên ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng.
- Về giá trị pháp lý của văn bản công chứng: Theo Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 thì văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng; có hiệu lực thi hành đối với các bên yêu cầu công chứng, trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận hợp đồng thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật; có giá trị chứng cứ, tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp Tòa án tuyên bố vô hiệu.
➤ Xem thêm:
➤ Hợp đồng mua bán tài sản.
➤ Nghĩa vụ bảo hành trong hợp đồng mua bán.
➤ Công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu?
➤ Có được hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng?
- Trên đây là nội dung một số quy định về Hai bên giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà có bắt buộc phải công chứng không? của Công ty Luật TNHH Thịnh Trí gửi đến bạn đọc. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Hotline 1800 6365 để được tư vấn.
