CÓ ĐƯỢC THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG CHƯA CÓ SỔ ĐỎ KHÔNG?
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1) Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
2) Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3) Hồ sơ đăng ký, cấp Sổ đỏ.
- Việc trao đổi, mua bán liên quan đến bất động sản diễn ra sôi nổi hiện nay. Về nguyên tắc, khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc. Tuy nhiên, xuất phát từ thực tế, rất nhiều trường hợp liên quan đến giao dịch bất động sản mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có Sổ đỏ có giá trị pháp lý không? Bài viết sau đây sẽ phân tích về nội dung này, giúp cho bạn đọc nắm được thông tin cần thiết.
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Ảnh minh họa).
- Quyền của cá nhân sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Quyền của nhóm người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Theo khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất gồm cá nhân, hộ gia đình theo quy định của hộ gia đình, cá nhân tại Luật này. Trường hợp, có thành viên là tổ chức kinh tế trong nhóm người sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ theo tổ chức kinh tế quy định tại Luật này.
- Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà phân chia quyền sử dụng đất theo từng phần tương ứng với từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên muốn chuyển quyền sử dụng đất của mình thì trước hết phải làm thủ tục tách thửa theo quy định, sau đó làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.
- Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho một khác làm đại diện để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.
- Yêu cầu đối với hợp đồng, văn bản thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất:
- Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất thì công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên.
- Từ các quy định nêu trên có thể thấy người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên, trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa có sổ đỏ sẽ gặp khó khăn vì sổ đỏ là cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất, nếu không có sổ đỏ thì công chứng viên sẽ không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
- Phải có Giấy chứng nhận, trừ các trường hợp sau:
- Người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam là người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì không được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai.
- Người sử dụng đất thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp người sử dụng đất là người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận; trường hợp người sử dụng đất được ghi nợ hoặc thực hiện chậm nghĩa vụ tài chính thì đến khi nào thực hiện xong nghĩa vụ mới được thực hiện quyền chuyển đổi theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai.
- Không có phát sinh tranh chấp đối với đất.
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án đối với quyền sử dụng đất.
- Đất còn trong thời hạn sử dụng.
- Như vậy, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài Sổ đỏ thì còn phải đáp ứng các điều kiện còn lại. Nếu các bên đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã phân tích ở trên thì thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định và thực hiện thủ tục xin cấp Sổ đỏ.
Hồ sơ đăng ký, cấp Sổ đỏ (ảnh minh họa).
Theo Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, sửa đổi bổ sung tại khoản 19, Điều 17 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT và khoản 7 Điều 1 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT quy định khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đất cần chuẩn bị hồ sơ sau:
- Đơn đăng ký theo Mẫu số 04a/ĐK về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất thì phải có giấy tờ chứng minh.
- Trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất thì chuẩn bị một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
- Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì chuẩn bị một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 31, Điều 32, Điều 33, Điều 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
- Trường hợp cơ sở tôn giáo, tổ chức trong nước đang sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2004 thì phải có Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất theo Mẫu số 08a/ĐK và 08b/ĐK.
- Trường hợp đất sử dụng vào mục đích quốc, an ninh của đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân thì ngoài giấy tờ như trên còn có quyết định về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề của Tòa án nhân dân, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
➤ Xem thêm:
➤ Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
➤ Chuyển đổi quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam.
➤ Những vấn đề liên quan khi xin cấp giấy chứng nhận chủ “quyền nhà đất”.
➤ Có được hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng?
- Trên đây là nội dung một số quy định về Có được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng khi chưa có sổ đỏ không? của Công ty Luật TNHH Thịnh Trí gửi đến bạn đọc. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Hotline 1800 6365 để được tư vấn.
