CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Hình 1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng được pháp luật Việt Nam ghi nhận. Khi chủ thể (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) thỏa mãn những điều kiện nhất định sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền mà người sử dụng đất được phép thực hiện và pháp luật có những quy định chặt chẽ đối với vấn đề này.
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Vấn đề chung.
1.1 Về chuyển đổi quyền sử dụng đất.
1.2 Về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất.
2. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất.
2.1 Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất.
2.2 Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất.
3. So sánh chuyển đổi và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
4. Chuyển đổi khác gì so với chuyển mục đích sử dụng đất?
- Đất đai là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt. Chính vì vậy, các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất đều là hợp đồng dân sự đặc thù. Một trong số đó phải kể đến hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Để đảm bảo thực hiện đúng và đầy đủ, các bên cần phải nắm rõ các thông tin pháp lý quan trọng về vấn đề này.
- Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện trên đất nông nghiệp. Đây là là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng …Mặt khác, nhóm đất này còn là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông - lâm nghiệp nước ta.
- Dưới góc độ ngữ nghĩa, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau, với mục đích chủ yếu là phục vụ sản xuất nông nghiệp.
- Nhằm hoán đổi đất cho nhau để sử dụng, vì mục tiêu phục vụ sản xuất nông nghiệp, các bên thường thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng chuyển đổi. Như vậy, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất được hiểu là việc các bên thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng, trong đó ghi nhận cụ thể thỏa thuận giữa các bên về quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.
- Theo đó, vì quyền sử dụng đất là một trong những quyền rất quan trọng, nên hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất cần phải được lập thành văn bản và có thể công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên.
- Đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Trong trường hợp hợp đồng này thuộc sở hữu của một nhóm người thì phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật.
- Đồng thời, khi chuyển đổi quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục, đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định.
Hình 2. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất
- Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ có giá trị pháp lý khi các bên đáp ứng điều kiện, thực hiện đầy đủ thủ tục và tuân theo trình tự nhất định. Pháp luật đất đai hiện hành đã có những quy định cụ thể về quy trình này.
- Để chuyển đổi quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thỏa mãn một số điều kiện nhất định. Đó là:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài ra, đối với trường hợp cụ thể là chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ được thực hiện khi các chủ thể chuyển đổi và nhận chuyển đổi ở trong cùng một xã, phường, thị trấn và việc chuyển đổi này phải để thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp.
Để thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất, cụ thể là chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm thực hiện việc “dồn điền đổi thửa” thì hồ sơ được nộp chung của hộ gia đình, cá nhân, bao gồm những giấy tờ như sau:
- Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận theo mẫu số 10/ĐK của từng hộ gia đình, cá nhân;
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;
- Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của ủy ban nhân dân cấp xã đó được ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phê duyệt;
- Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có).
- Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa” thì hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất.
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.
- Cả hai đều là hình thức chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức một bên giao đất, giao quyền sử dụng đất cho bên kia sử dụng và định đoạt.
- Để thực hiện thủ tục chuyển đổi hoặc chuyển nhượng, các bên cần đáp ứng những điều kiện chung được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.
- Việc chuyển nhượng hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
- Về bản chất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc chủ thể đang sử dụng đất thỏa thuận với chủ thể khác nhằm hoán đổi đất cho nhau để sử dụng. Trong khi đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bán quyền sử dụng đất của mình cho người khác và lấy một khoản tiền theo giá trị quyền sử dụng của mảnh đất đó.
- Vì bản chất khác nhau nên quan hệ giữa các bên cũng khác nhau. Theo đó, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quan hệ giữa hai bên thuần túy là quan hệ mua bán quyền sử dụng đất. Trong khi đó, với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất thì các bên vừa là người chuyển đổi, vừa là người nhận chuyển đổi.
- Về bản chất, chuyển đổi là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau thông qua hợp đồng chuyển đổi.
- Trong khi đó, chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính.
- Về mục đích: Chuyển đổi nhằm tạo ra sự thuận lợi cho hoạt động nông nghiệp. Còn đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thì chủ yếu theo nguyện vọng của người sử dụng đất.
- Về người sử dụng đất: Với trường hợp chuyển đổi sẽ có sự thay đổi về người sử dụng đất, không thay đổi về mục đích sử dụng đất. Ngược lại, khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không có sự thay đổi về người sử dụng, chỉ thay đổi về mục đích sử dụng đất.
- Với mục đích tạo điều kiện để chủ thể sử dụng đất có thể khai thác tiềm năng, lợi ích từ đất đai, pháp luật Việt Nam đã xây dựng hành lang pháp lý vững chắc xoay quanh quyền sử dụng đất, trong đó có hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất. Điều này giúp các chủ thể nắm được quyền, nghĩa vụ, trình tự, thủ tục… khi thực hiện quy trình này.
➤ Tham khảo thêm bài viết:
➤ Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
➤ Những vấn đề liên quan khi xin cấp giấy chứng nhận chủ “quyền nhà đất”
➤ Có được hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng?
➤ Giải quyết tranh chấp đất đai chưa có sổ đỏ như thế nào?
- Trên đây là tư vấn của Luật Thịnh Trí về chuyển đổi quyền sử dụng đất. Hy vọng những thông tin này sẽ hữu ích cho quý khách hàng. Nếu bạn còn thắc mắc về các vấn đề khác liên quan đến lĩnh vực dân sự, thương mại theo quy định pháp luật mới nhất, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
CÔNG TY LUẬT TNHH THỊNH TRÍ
Hotline: 1800 6365
Facebook: Luật Thịnh Trí
