6 ĐIỀU NGƯỜI DÂN NÊN BIẾT KHI
ỦY QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Hình 1. Luật Thịnh Trí - 6 Điều người dân nên biết khi ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Người có nhà đất có quyền tiến hành ủy quyền bán nhà đất của mình cho người khác, nhằm mục đích thay mặt hình ký kết hợp đồng với người mua. Trước khi tiến hành ký văn bản ủy quyền thì các bên cần biết một số quy định pháp luật để tránh được các rủi ro. Bài viết này, Luật Thịnh Trí sẽ trình bày 06 điều nên biết trước khi tiến hành ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Khi nào được tiến hành ủy quyền bán nhà đất?
2. Mẫu văn bản ủy quyền bán nhà đất.
3. Văn bản ủy quyền có cần phải công chứng?
4. Ai sẽ phải nộp thuế khi tiến hành ủy quyền bán nhà đất?
5. Thời hạn của văn bản ủy quyền.
6. Đơn phương chấm dứt sự ủy quyền.
* Mua bán nhà đất là cách gọi của người dân, theo pháp luật đất đai thì đây là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Căn cứ Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”
- Do đó, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở khi không thể tự mình đứng ra chuyển nhượng nhà đất thì có quyền ủy quyền cho người khác, nhằm mục đích thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn với đất. Trên thực tế việc ủy quyền cho người khác bán nhà đất của mình thường xảy ra khi chủ sở hữu ở nước ngoài, công tác xa hoặc đau ốm,…
- Các bên có thể tự do thỏa thuận nội dung của văn bản ủy quyền với điều kiện không được trái với pháp luật, đạo đức xã hội. Văn bản ủy quyền chuyển nhượng nhà đất sẽ bao gồm các thông tin cơ bản sau:
- Thông tin của các bên.
- Nội dung công việc được ủy quyền, thời hạn ủy quyền.
- Quyền, nghĩa vụ của các bên.
- Mức thù lao mà bên được ủy quyền sẽ nhận được.
- Hướng giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.
- Căn cứ Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng năm 2014 không có điều khoản nào bắt buộc việc ủy quyền cho người khác phải lập thành văn bản có công chứng. Tuy nhiên, để tránh các tranh chấp có thể xảy ra, khi tiến hành ủy quyền việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở thì các bên nên lập thành văn bản ủy quyền và công chứng.
- Căn cứ Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định, công chứng viên chỉ được công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ 03 trường sau đây:
- Công chứng di chúc.
- Công chứng văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản.
- Văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền với bất động sản.
- Do đó, người có tài sản là nhà đất được phép công chứng tại bất kỳ tổ chức công chứng nào, kể cả các tổ chứng công chứng không có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.
- Căn cứ Tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:
"Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản"
- Do đó, người có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi tiến hành ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là người ủy quyền. Nếu các bên có thể thỏa thuận người nhận chuyển nhượng sẽ là người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận.
Hình 2. Luật Thịnh Trí - Tư vấn thời hạn của văn bản ủy quyền.
- Thời hạn ủy quyền có ý nghĩa vô cùng quan trọng, nếu đã hết thời ủy quyền thì các bên sẽ chấm dứt quyền và nghĩa vụ theo văn bản ủy quyền đã thỏa thuận trước đó.
- Căn cứ tại Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn ủy quyền như sau:
“Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”
- Do đó, xuất phát từ nguyên tắc tự do thỏa thuận thì vấn đề thời hạn hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất do các bên tiến hành thỏa thuận với nhau, nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Các bên ủy quyền có quyền tiến hành chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại (nếu có thiệt hại xảy ra) căn cứ tại Điều 569 Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Bên tiến hành ủy quyền đơn phương chấm dứt sự ủy quyền trong văn bản ủy quyền đã công chứng
- Ủy quyền có trả thù lao: Bên tiến hành ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện văn bản ủy quyền bất cứ lúc nào, tuy nhiên phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên nhận ủy quyền đã thực hiện cùng với đó là bồi thường thiệt hại.
- Ủy quyền không có thù lao: Bên ủy quyền có thể chấm dứt văn bản thỏa thuận bất cứ lúc nào, nhưng phải báo cho người được ủy quyền một thời gian hợp lý.
- Lưu ý: Bên ủy quyền phải lập văn bản thông báo cho bên thứ ba biết về việc chấm dứt sự ủy quyền, nếu không thông báo thì hợp đồng giữa bên thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc văn bản thỏa thuận ủy quyền đã chấm dứt.
- Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt sự ủy quyền trong văn bản ủy quyền đã công chứng
- Ủy quyền không trả thù lao: Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt văn bản thỏa thuận bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo với bên ủy quyền một thời gian hợp lý.
- Ủy quyền có trả thù lao: Bên nhận ủy quyền đơn phương chấm dứt văn bản ủy quyền bất cứ lúc nào, nhưng phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền (nếu có thiệt hại xảy ra).
- Kết luận: Ủy quyền cho người khác thay mặt mình bán đất, nhà khi không thể tự mình thực hiện việc chuyển nhượng. Nếu các bên không thể tự soạn được văn bản ủy quyền theo đúng quy định pháp luật thì có thể ra tổ chức công chứng trình bày yêu cầu, nguyện vọng để công chứng viên soạn thảo văn bản và công chứng.
- Hy vọng bài viết này sẽ cung cấp thông tin hữu ích cho quý khách hàng.
→ Tham khảo thêm:
➤ Ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?
➤ Có được hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng?
➤ Giải quyết tranh chấp đất đai chưa có sổ đỏ như thế nào?
➤ Những vấn đề liên quan khi xin cấp giấy chứng nhận chủ “quyền nhà đất”.
- Để biết thêm chi tiết về ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vui lòng liên hệ đến chúng tôi qua:
CÔNG TY LUẬT TNHH THỊNH TRÍ
Hotline: 1800 6365
