6 ĐIỀU CẦN BIẾT KHI CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2022
Hình 1. Luật Thịnh Trí - 6 Điều cần biết khi công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2022.
- Khi tiến hành mua bán nhà đất thì việc đầu bạn cần làm ngay sau khi đặt cọc (nếu có) phải là công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng mua bán đất). Bài viết dưới đây, Luật Thịnh Trí sẽ nêu 06 điều cần lưu ý khi công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất mà bạn sẽ thường gặp phải.
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Phải công chứng hoặc chứng thực trước khi tiến hành sang tên sổ đỏ.
2. Hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực có giá trị như nhau khi tiến hành sang tên sổ đỏ.
3. Được quyền lựa chọn công chứng hay chứng thực.
4. Chỉ được công chứng tại tỉnh thành nơi có nhà đất?
5. Tất cả các thành viên trong gia định phải có mặt khi công chứng/chứng thực?
6. Ai sẽ là người chịu phí công chứng?
*Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là mua bán đất (cách gọi thông thường của người dân)
- Căn cứ Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định về hồ sơ đăng ký biến động khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bao gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ hồng, Sổ đỏ) đã cấp.
- Ngoài ra, căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trường hợp chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất) phải được tiến hành công chứng và chứng thực.
- Tóm lại, nếu như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật thì sẽ không đủ thành phần hồ sơ để tiến hành sang tên sổ đỏ.
- Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, quy định hợp đồng chuyển nhượng trong hồ sơ khi sang tên nhà đất không phân biệt hợp đồng được công chứng hay hợp đồng được chứng thực.
- Tức là, hợp đồng mua bán đất được công chứng theo quy định pháp luật hay hợp đồng được chứng thực đều có giá trị như nhau khi tiến hành sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Lưu ý: Hợp đồng công chứng và hợp đồng chứng thực có giá trị pháp lý như nhau trong trường hợp sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc chúng có giá trị pháp lý như nhau khi tranh chấp hoặc khởi kiện.
Hình 2. Được quyền lựa chọn công chứng hay chứng thực.
- Khi tiến hành chuyển nhượng nhà đất thì các bên có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Nội dung này được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
- “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”
- Qua đó, tùy thuộc vào ý muốn, thuận lợi của việc đi lại, phí thực hiện mà các bên mua bán có thể lựa chọn sao cho phù hợp với trường hợp của mình (thông thường để bảo đảm an toàn về mặt pháp lý, các bên sẽ lực chọn công chứng tại Văn phòng công chứng tư hoặc phòng công chứng của Nhà nước).
- Mặc dù pháp luật cho phép các bên mua bán được quyền lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán, những khi tiến hành chuyển nhượng nhà đất thì nơi công chứng bị giới hạn trong phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.
- Tức, khi tiến hành chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải tiến hành công chứng tại các tổ chức công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố thuộc Trung ương nơi có nhà đất. Căn cứ Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 quy định như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”
- Khi đất đai thuộc quyền sử dụng cá nhân thì việc tiến hành chuyển nhượng sẽ phụ thuộc vào ý chí của cá nhân đó, đối với trường hợp này thì việc công chứng sẽ do người sử dụng đất trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện thay. Riêng đối với trường hợp đất của hộ gia đình thì trên thực tế sẽ phát sinh nhiều trường hợp có tính chất phức tạp.
- Về nguyên tắc khi tiến hành chuyển nhượng đất của hộ gia đình thì phải có sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Nội dung này được quy định tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, cụ thể:
“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.
- Căn cứ vào quy định trên, tất cả thành viên trong gia đình sử dụng đất không bắt buộc phải có mặt khi tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản khác. Thay vào đó, thành viên có trong hộ gia đình sử dụng đất chỉ cần đồng ý việc chuyển nhượng bằng văn bản đã được công chứng hoặc chứng thực.
- Khi tiến hành chuyển nhượng nhà đất, ai cũng có mong muốn được miễn thuế, phí, lệ phí hoặc số tiền nộp cần phải ít nhất có thể. Để tránh những mâu thuẫn không cần thiết giữa các bên mua bán đất, khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:
“Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng”.
- Do đó, người yêu cầu việc công chứng là người chịu phí công chứng. Tuy nhiên, các bên chuyển nhượng có quyền thỏa thuận với nhau về người chịu phí công chứng cũng như các loại thuế, phí khi sang tên sổ đỏ.
- Hy vọng bài viết này sẽ cung cấp thông tin hữu ích cho quý khách hàng.
→ Tham khảo thêm:
➤ Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất hiện nay.
➤ Những vấn đề liên quan khi xin cấp giấy chứng nhận chủ “quyền nhà đất”.
➤ Có được hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng?
➤ Giải quyết tranh chấp đất đai chưa có sổ đỏ như thế nào?
- Để biết thêm chi tiết về công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất đai. Vui lòng liên hệ đến tổng đài chúng tôi:
CÔNG TY LUẬT TNHH THỊNH TRÍ
Hotline: 1800 6365
