04 TRƯỜNG HỢP VÔ HIỆU HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CẦN BIẾT
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện.
2. Làm giả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực.
4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật.
5. Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.
- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất bằng hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Trong đó, các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất được quan tâm hiện nay. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển giao quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng. Để tránh trường hợp việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu cần nắm rõ quy định pháp luật. Bài viết sau đây sẽ hướng dẫn về nội dung này, giúp cho bạn đọc nắm được thông tin cần thiết.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện (Ảnh minh họa).
Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Thứ nhất, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận.
- Người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam là người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì không được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai.
- Người sử dụng đất thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp người sử dụng đất là người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận; trường hợp người sử dụng đất được ghi nợ hoặc thực hiện chậm nghĩa vụ tài chính thì đến khi nào thực hiện xong nghĩa vụ mới được thực hiện quyền chuyển đổi theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai.
- Thứ hai, không có phát sinh tranh chấp đối với đất.
- Thứ ba, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án đối với quyền sử dụng đất.
- Thứ tư, đất còn trong thời hạn sử dụng.
- Như vậy, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện nêu trên, nếu thiếu một trong các điều kiện nêu trên thì bên chuyển nhượng sẽ không thực hiện được việc chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng sẽ bị vô hiệu.
- Để che giấu một giao dịch dân sự khác thì hai bên xác lập một giao dịch dân sự một cách giả tạo thì theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định hoặc luật khác có liên quan quy định giao dịch dân sự bị che giấu là vô hiệu thì giao dịch ấy vô hiệu.
- Bên cạnh đó, giao dịch dân sự bị vô hiệu nếu xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba.
- Như vậy, khi làm giả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mục đích nhằm che giấu một giao dịch dân sự khắc hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do giả tạo.
- Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất thì công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên.
- Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ không có hiệu lực.
- Lưu ý: Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà trong giao dịch các bên hoặc một bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì một bên hoặc các bên yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực đối với giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật (Ảnh minh họa).
- Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch dân sự bị vô hiệu nếu giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.
- Những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định gọi là điều cấm của luật.
- Những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng gọi là đạo đức xã hội.
- Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị Tòa án tuyên vô hiệu khi có đủ căn cứ chứng minh hợp đồng đó trái với đạo đức xã hội hoặc vi phạm điều cấm của luật.
- Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2013 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là:
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, chấm dứt, thay đổi quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận khi giao dịch dân sự vô hiệu, có thể hoàn trả lại bằng tiền nếu không thể hoàn trả lại bằng hiện vật.
- Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
- Bên ngay tình không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức trong việc thu hoa lợi, lợi tức.
- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật Dân sự điều chỉnh, luật khác có liên quan quy định.
- Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu sẽ có hậu quả pháp lý là hợp đồng không làm phát sinh, chấm dứt, thay đổi quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao kết; các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, phải khôi phục lại tình trạng ban đầu; bên ngay tình không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức trong việc thu hoa lợi, lợi tức; bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại. Thực tế, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì quyền sử dụng đất đã chuyển đổi chính là thửa đất sau khi bị chuyển đổi không còn nguyên trạng như ban đầu, do đó, việc xác định lỗi và thiệt hại để bồi thường rất khó khăn.
➤ Xem thêm:
➤ Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
➤ Chuyển đổi quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam.
➤ Những vấn đề liên quan khi xin cấp giấy chứng nhận chủ “quyền nhà đất”.
➤ Có được hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng?
- Trên đây là nội dung một số quy định về 04 trường hợp vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần biết của Công ty Luật TNHH Thịnh Trí gửi đến bạn đọc. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Hotline 1800 6365 để được tư vấn.
