Giấy viết tay mua bán đất giữa tôi với ông A có hiệu lực hay không?

Câu hỏi:
   Ngày 01/02/2017, tôi có mua một mảnh đất của ông A bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền và tại thời điểm đó, tôi đã thanh toán cho ông A 1/3 giá trị miếng đất. Năm 2020, ông A thấy mảnh đất đó ngày càng có giá trị nên muốn đòi lại mảnh đất đã bán cho tôi. Tuy nhiên, tôi không đồng ý và ông A làm đơn khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu tuyên bố giấy viết tay mua bán đất giữa tôi và ông A vô hiệu do không tuân thủ quy định về mặt hình thức. Luật sư cho tôi hỏi, giấy viết tay mua bán đất giữa tôi với ông A có hiệu lực hay không và trường hợp này tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trả lời:
   Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”.

   Vì dữ liệu mà bạn cung cấp chưa đầy đủ nên chúng tôi sẽ chia trường hợp như sau:

• Trường hợp 1: Đến thời điểm năm 2020 nếu bạn đã thanh toán cho ông A được 2/3 giá trị mảnh đất:

Theo khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức quy định như sau:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như vậy, mặc dù giấy viết tay mua bán đất giữa bạn và ông A không được công chứng, chứng thực theo quy định nhưng bạn đã thanh toán cho ông A 2/3 giá trị mảnh đất thì giao dịch mua bán đất giữa bạn và ông A vẫn có hiệu lực. Trong trường hợp này, bạn không cần phải công chứng, chứng thực giấy viết tay mua bán đất đó nữa và bạn phải thanh toán tiền mua đất còn lại cho ông A.

• Trường hợp 2: Đến thời điểm năm 2020, bạn vẫn chưa thanh toán thêm khoản tiền mua  đất còn lại cho ông A, cụ thể chưa thanh toán đủ 2/3 giá trị phần tiền mua.

Vì giấy viết tay mua bán đất giữa bạn và ông A không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và bạn cũng chỉ mới thanh toán được 1/3 giá trị mảnh đất cho ông A nên giấy viết tay này không có hiệu lực.

Tuy nhiên, pháp luật cho phép một trong các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án trong một thời hạn nhất định để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về mặt hình thức. Cụ thể, theo quy định tại điểm đ khoản 1 và khoản 2 Điều 132 BLDS năm 2015 thì thời hiệu này là 02 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập và nếu hết thời hiệu trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực. Như vậy, đến thời điểm hiện tại thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án tuyên giấy viết tay mua bán đất vô hiệu về mặt hình thức đã hết. Như vậy, giấy viết tay này giữa bạn và ông A đương nhiên có hiệu lực và bạn phải thanh toán số tiền mua đất còn lại cho ông A.